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FLORIPA QUANDO O PLANEJAMENTO VIRA NEGÓCIO – A MÁQUINA DE FAZER DINHEIRO DAS OPERAÇÕES CONSORCIADAS”

Em cidades em plena expansão, como Florianópolis, a Prefeitura frequentemente alega falta de recursos para acompanhar o crescimento urbano. Mas a verdade é que já existem instrumentos capazes de transformar o próprio desenvolvimento imobiliário em fonte de financiamento das obras que a cidade precisa. É o caso dos Cepacs – Certificados de Potencial Adicional de Construção, mecanismo consagrado em São Paulo dentro das chamadas Operações Urbanas Consorciadas.

O funcionamento é simples, mas genial, em áreas de forte valorização, como Canasvieiras ou Cachoeira do Bom Jesus, a Prefeitura poderia autorizar que prédios fossem construídos acima do limite normal de andares ou metros quadrados. Esse “direito extra de construir” não seria dado de graça, ele seria vendido pela Prefeitura em forma de títulos, os Cepacs. Incorporadoras, construtoras e investidores comprariam esses certificados em leilões, e em troca poderiam erguer prédios mais altos, mais modernos e com maior rentabilidade. O Modelo também rejeita corrupção.

A grande sacada é que todo o dinheiro arrecadado com os Cepacs não entra no caixa geral da Prefeitura para se perder na burocracia. Ele precisa ser investido na própria região onde a Operação Urbana foi criada. Isso significa novas avenidas, calçadas melhores, parques, iluminação pública, corredores de ônibus, obras de drenagem e saneamento — exatamente aquilo que garante qualidade de vida aos moradores e valoriza ainda mais os empreendimentos construídos.

É uma equação onde todos ganham, o setor privado aumenta sua rentabilidade, a Prefeitura consegue financiar obras sem aumentar impostos, e a população vê sua região se transformar com infraestrutura e serviços de ponta. Em resumo, o Cepac é como se fosse um ingresso que a construtora compra para ter direito a construir além do permitido, enquanto a cidade converte essa receita em melhorias concretas.

Se São Paulo já consolidou esse modelo, fica evidente que regiões de forte crescimento econômico como Florianópolis estão perdendo tempo — e dinheiro — ao não adotar uma ferramenta que, na prática, é uma verdadeira máquina de fazer dinheiro para financiar o futuro da cidade.

ADM. DILVO VICENTE TIRLONI PRESIDENTE

INFORMAÇÃO RELEVANTE

  1. Canasvieiras/Cachoeira pela lei de zoneamento permite construir 04 andares. Com o CEPAC, 10, 12 ou 14 andares. A Prefeitura, dentro de uma Operação Urbana, autoriza que na região se possa construir até 14 andares, mas só mediante a compra de Cepacs. Cada Cepac equivale a uma certa quantidade de metros quadrados adicionais com base, digamos em 12% do m2 do CUB (por exemplo 1 Cepac = 100 m² extras = 100 X (R$3000/CUB X 12% = 36.000). Para subir de 04 para 14 andares, a construtora precisa de 10 andares a mais, o que dá algo em torno de 10.000 m² adicionais (supondo piso de 1.000m2). Então, ela vai ao leilão e compra 100 Cepacs, pagando, digamos, 3,6 milhões no total. Como é leilão pode dar mais ou menos.
  2. Com o dinheiro em mãos a PMF consegue investir em obras públicas na Região e assim, todos ganham. Os moradores, os investidores, e sobretudo, a geração de Empregos e Renda, valorizando os distritos.
  3. PLANO DIRETOR  – Art. 15 A Política de Fortalecimento da Multicentralidade, Art. 16. A Política de Ocupação Concentrada do Solo em Ambientes Urbanizáveis Art. 17 A Política de Qualificação dos Espaços e Equipamentos Públicos com Desenho Urbano Integrado, Art. 21 Visando a mudança dos paradigmas atuais, a estratégia de mobilidade e acessibilidade complementada pela política de fortalecimento da multicentralidade, Art. 23. A Política de Incremento para a Mobilidade do Pedestre e do Ciclista Art. 125 As Áreas Especiais de Intervenção Urbanística Art. 128. As Operações Urbanas Consorciadas (OUC). 

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