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PLANO DIRETOR E OS MICRO ZONEAMENTOS DESNECESSÁRIOS

Em 1933 aconteceu um importante Congresso dos arquitetos na Grécia resultando deste conclave a famosa Carta de Atenas, que previa uma cidade com mais verde, praças e jardins, proteção aos sítios históricos, preservação da sua arquitetura tradicional e, a segregação das atividades funcionais – indústria, comércio, saúde, educação e habitação. Nascia, ali, o que conhecemos como Macro e micro zoneamento das cidades. Com o tempo isso ficou conhecido como “Cidade Funcional”. Os tempos mudaram, hoje, os arquitetos modernos, recepcionam o conceito de “cidade fracionada” onde habitação, serviços, comércios, lazer se misturam.

Nosso primeiro Plano Diretor com todas as recomendações da Carta de Atenas se deu recentemente, com a lei 01/97 (Governo Ângela Amin).

Segundo esta lei a cidade foi dividida em 03 blocos, a Área Urbana
Continental, a Área Urbana Insular e uma Área Rural, e, cada área foi subdividida nos seu respectivo micro zoneamento, obedecendo as seguintes categorias:
I – Áreas de Usos Urbanos; (primeiro patamar)

II – Áreas de Execução de Serviços Públicos;
III – Áreas de Usos Não Urbanos;
IV – Áreas Especiais

As áreas de usos urbanos por sua vez foram dissecadas em (segundo patamar)

I – Áreas Residenciais (AR) ;
II – Áreas Mistas (AM) ;
III – Áreas Turísticas (AT) ;
IV – Áreas Verdes (AV) ;
V – Áreas Comunitárias Institucionais ( ACI);
VI – Áreas para Parques Tecnológicos (APT).

As áreas Residenciais, por sua vez também mereceram mais duas categorias (terceiro patamar)

I – Áreas Residenciais Exclusivas (ARE) ;
II – Áreas Residenciais Predominantes (ARP) ;

Poucos saberiam dizer as “razões destas categorizações”, mas elas estavam na lei, atrapalhavam o nosso crescimento econômico, limitavam a verticalidade nos distritos, serviam, em alguns casos, para turbinar a corrupção de funcionários.

A lei 482/14 não foi diferente, seguiu na mesma direção, piorou o que já era ruim, com a agravante de que foram inseridos vários artigos hostis ao empreendedor, limitou de forma “criminosa” a verticalização de nossos distritos insulares, empobreceu a cidade. (Art.42 e seguintes). Em vez de atribuir riqueza aos proprietários (famílias de pescadores), limitou-se o valor dos terrenos ao proibir a verticalidade. É uma ideia de jerico presente em segmentos políticos e sociais, alguns por má fé, outros por ignorância sincera.

Neste momento a cidade tem uma chance de melhorar o que é ruim, está em debate, a lei 482/14. Participei do meu Distrito, Canasvieiras. A população compareceu, junto com ela, os políticos locais, todos ávidos de uma “aparição” para angariar futuros votos. Presenciei os mesmos equívocos fajutos observados entre 2006/2010: “ A cidade não comporta mais de 700 mil pessoas, não há esgotamento sanitário, o sistema de transportes está “colapsado”. São fraudes históricas, que precisam ser energicamente, combatidas. Não podemos retardar o nosso crescimento pelas omissões dos Investimentos da CASAN, tampouco porque nossos gestores, não inserem novos modais de transportes.

Finalmente cabe alinhar para os efeitos práticos, que a lei deveria ser enxuta e objetiva. Por exemplo no que diz respeito ao zoneamento e ocupação, cabem duas grandes áreas: a de proteção e de ocupação. Quanto as áreas de proteção que se preserve no limite tudo o que contiver o Código Florestal, as Unidades de Conservação (UC) federal, estadual e municipal, os entornos dos bens tombados, e no que for determinado pelo “Plano Diretor do Mar” o ZEEC. O que sobrar, (30% do território) que seja liberado para ocupação sem categorias de micro zoneamento.  

Em resumo a Regra Geral seria:

  • 06 andares em qualquer distrito da Ilha ou continente.
  • 100% (12 andares) de acréscimos em qualquer distrito insular com 15% de compensações sociais da área acrescida com base no m2 no dia do pagamento
  • 200% (18 andares) no Distrito Central com 15% de compensações sociais da área acrescida com base no m2 no dia do pagamento.
  • 200% (18 andares) ao longo das SCs, nos espaços liberados com 15% de compensações sociais da área acrescida com base no m2 no dia do pagamento.
  • Todo a parte do Distrito Continental deveria recepcionar 12 pavimentos podendo tal limite ser estendido a 150% (30) desde que 15% da área acrescida seja destinada ao FMHIS. 
  • Para edificações comerciais, shoppings, centros comerciais ou de serviços, independente de altura, pagariam um valor de 7,5% sobre toda a área construída.

ADM. DILVO VICENTE TIRLONI PRESIDENTE

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